Co to znaczy quoad usum i jak deweloperzy sprzedają ogrody i miejsca parkingowe?

Podczas zakupu mieszkania lub domu z rynku pierwotnego klienci często spotykają się z pojęciem quoad usum. Zazwyczaj te dwa słowa, brzmiące niczym zaklęcie wypowiadane przez Harrego Pottera, możemy spotkać w umowie deweloperskiej, przy zapisach dotyczących nabywanego ogrodu, miejsca parkingowego, garażu lub komórki lokatorskiej.

Jeżeli nabywamy dom wolnostojący, połówkę bliźniaka, czy segment w zabudowie szeregowej, ale sprzedawany jako zabudowana nieruchomość gruntowa (tj. działka z domem), to prawdopodobnie nigdy nie spotkamy się z tym pojęciem. Jesteśmy wtedy jedynym właścicielem nieruchomości i możemy nią rozporządzać wedle własnych upodobań.

Jednak większość segmentów (bliźniaków oraz szeregowców) na terenie Zagłębia Dąbrowskiego, sprzedawana jest jako lokale mieszkalne z udziałem w gruncie. Konstrukcja ta, w zasadzie nie różni się niczym od tej, której używa się przy sprzedaży mieszkania w nowym bloku. Po zakupie stajemy się jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (zazwyczaj działki na której stoją budynki oraz innych części wspólnych).

Co to jest współwłasność nieruchomości?
Zgodnie z Art. 195 Kodeksu Cywilnego „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”. Według ogólnych zasad Kodeksu Cywilnego, ze wspólnej rzeczy współwłaściciel może korzystać w takim zakresie, jaki godzi się ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez innych współwłaścicieli.

W jaki sposób zatem można uregulować sprawy związane z korzystaniem z części wspólnych, takich jak wspólna hala garażowa w budynku, teren przeznaczony pod ogrody, czy miejsca parkingowe?
Jednym z rozwiązań może być właśnie umowa quoad usum, czyli umowa o podziale nieruchomości do korzystania.

Umowę tę zawiera się w akcie notarialnym – umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Opisuje się w niej dokładnie konkretne miejsce parkingowe, komórkę lokatorską czy ogród, dodatkowo zaznaczając je na rzucie konkretnej kondygnacji, czy planie zagospodarowania terenu, który stanowi załącznik do tejże umowy.

Dodatkowym zabezpieczeniem może być tzw. ujawnienie tejże umowy w dziale III Księgi Wieczystej prowadzonej dla konkretnego obiektu (działki).

 Przykład zapisu quoad usum w umowie ustanowienia odrębnej własności

Czym jeszcze charakteryzuje się quoad usum? Wyobraźmy sobie sytuację, w której nabyliśmy od dewelopera mieszkanie oraz garaż na terenie inwestycji, który sprzedawany był w formie quoad usum. Jeżeli po czasie stwierdzimy, że nie korzystamy z garażu, nie jest nam potrzebny i chcemy go sprzedać, to możemy to zrobić wyłącznie w obrębie pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Z uwagi na fakt, że garaż ten nie jest samodzielną nieruchomością, możemy tylko zmienić warunki umowy quoad usum i wskazać wyłącznie innego z współwłaścicieli nieruchomości. Ma to swoje zalety. Dzięki temu nikt spoza terenu naszej inwestycji nie nabędzie na niej garażu, miejsca parkingowego, czy ogrodu, a więc ograniczy to ilość obcych osób „spacerujących” przy naszym budynku.

Podsumowując. Dla laika, który nie porusza się po rynku nieruchomości na co dzień, pojęcie quoad usum może wydawać się czymś, nad czym trzeba się dłużej zastanowić podczas zakupu wymarzonej nieruchomości. Jednak nie taki diabeł straszny, jak go malują. To bardzo częsta forma sprzedaży przynależnych ogrodów, miejsc parkingowych, garaży, czy komórek lokatorskich i nie należy jej się bać.